不動産売却は、大きな金額が動く取引です。一生のうちに何度も経験するという方は少ないでしょう。
だからこそ不動産売却に後悔しないためには、売主自身が最低限の知識を付けておくのが重要です。
不動産は法律面など難しい部分も多いですが、無計画にすべて不動産会社に任せるというのは賢明ではないでしょう。
そこで、本記事では不動産売却の流れを6つのSTEPに沿って分かりやすく解説していきます。
売却を依頼する会社選びの注意点についても紹介するので、不動産売却を検討している方は参考にしてみてください。
不動産売却の流れ【6つのSTEP】
一般的には、不動産売却にかかる期間は6ヶ月前後と言われています。売却を依頼する会社選び・査定や売却価格の決定など様々なステップを踏むため期間を要するんですね。
たとえば、物件や土地を3ヶ月後に売却したいと思っても、買い手が見つからなければ売却は叶いません。
会社選びに時間をかけることもできず、希望通りの売却にならない可能性を高めてしまいます。
ここでは、不動産売却の流れを6つのステップに分けて分かりやすく解説していきます。まずは、売却に至るまでの全体像を把握していきましょう。
STEP1：まずは情報収集して不動産の相場を把握しよう
土地や物件の正確な査定は不動産会社に依頼する必要がありますが、おおよその相場は自身で調べることもできます。
物件や土地に対して何も分からないまま不動産会社に依頼するよりも、事前に相場を把握しておけば不当な査定への対策にもなり安心です。
実際の方法としては、類似する物件の売却事例や公的評価額を参考にすると良いでしょう。
特に、売却事例は不動産会社のホームページで紹介されている場合もあり、会社選びにもつながりますよ。
STEP2：不動産会社に相談・見積りをする
自身で物件や土地の相場を把握できたら、不動産会社に相談や見積りを依頼していきましょう。
査定を依頼した会社で必ず売却する必要はないので、複数社に査定を依頼するのも有効です。
担当者と接する機会があれば、丁寧かつ迅速な対応をしてくれるかどうかで会社を絞るのが良いですよ。
また、相談する際には所有不動産の物件概要書や登記事項証明書があるとスムーズに進みます。事前に用意できるものがあれば持参しましょう。
STEP3：不動産会社を決め媒介契約する
売却を依頼する不動産会社が決まったら、売主と会社間で媒介契約を結びます。媒介契約とは、売却が成立した際に不動産会社が受け取る報酬や販売活動の方針を確認することです。
また、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
それぞれの特徴を以下の表にまとめましたので、売却の方針に合わせて選ぶようにしましょう。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | ✖ | ✖ | ○ |
| 自己発見取引 | ○ | ✖ | ○ |
| 契約の有効期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 指定なし |
| 指定流通機構への登録 | 7日以内 | 5日以内 | 任意 |
| 業務状況への報告義務 | 2週間に1回 | 1週間に1回以上 | 任意 |
自己発見取引とは、買い手を自分で見つけて売却を進めることです。
売却相手を見つける予定はなく、不動産会社に積極的に販売活動をしてもらうのであれば専任媒介契約を結ぶと良いでしょう。
STEP4：実際に不動産の売却活動を始める
媒介契約を結んだら、実際に不動産の売却活動が始まります。
Suumoなどの大手ポータルサイトや自社ホームページ内に物件情報を掲載したり、チラシやポスティング広告など販売活動はさまざまです。
基本的に販売活動は、売主ではなく不動産会社が主体で進めてくれます。
ただ、買い手の候補が見つかった後では、物件を売主に案内・説明する際に立ち会う準備をしていきましょう。
STEP5：買主と売買契約を結び物件の引き渡し・決済を行う
買主が決まったら、不動産会社による住宅ローン事前審査・物件の最終調査を行います。買主と売主の双方に問題がなければ、不動産売買契約を結びます。
売買契約は買主と売主に加え、仲介業者も同席してオフィスで行うのが一般的です。
必要書類としては、実印・身分証明書・登記済権利証・印鑑証明書・収入印紙を用意しておきましょう。
売買契約を終えたら、あらかじめ定めた日時で決済と引き渡しを行います。金融機関や不動産会社へ費用を支払い売却完了となります。
STEP6：不動産売却後に確定申告する
不動産売却後には、売却で得た利益にかかる税金を納めるために確定申告する必要があります。期間は一般的な確定申告と同様に、利益を得た来年度の2月中旬〜3月中旬です。
確定申告を行うことで、不動産売却時の利益にかかる税額を減らす特例制度を受けられます。なので、不動産売却後には必ず確定申告を行いましょう。
必要な書類としては、住民票・土地建物の登記事項証明書・厳選徴収票・不動産売買契約書を用意しましょう。
会社や市役所など書類の準備に時間がかかる場合があるので、事前に進めておくのが良いですよ。
不動産会社を決める際の注意点
これまで、不動産売却の流れについて詳しく紹介してきました。媒介契約後の販売活動は不動産会社主体で行うからこそ、より良い売却には会社選びが重要です。
そこで、不動産会社を決める際の注意点について紹介していきます。不動産会社選びを進める前に、何をポイントに会社を決めるべきか注意点を把握しておきましょう。
高額査定を基準に会社を選ばない
不動産売却を検討している多くの人が、より高く売却したいと考えているでしょう。ただ、高額査定を基準に会社を選ぶのはおすすめしません。
なぜなら、不動産査定で算出された価格は必ずしも売却額になるとは限らないからです。相場より高い価格で査定したとしても、買い手が見つからなければ本末転倒ですよね。
仲介手数料によって利益を得る不動産会社が、物件や土地を売却する権利を手に入れようとするのは自然なことです。
ただ、不動産会社によっては高額査定という文言を利用している可能性もあるので注意してください。
会社選びはサービスを事前に確認して慎重に行う
それぞれの不動産会社によって、販売活動の幅広さや力を入れている部分は様々です。何を基準に会社を選んだらいいのか迷ってしまう方も多いでしょう。
まずは、不動産会社の特徴や提供しているサービスを把握して複数社を比較しましょう。
住宅の不良箇所やメンテナンス方法などを診断書にして分かりやすく説明するインスペクション（建物診断）や、買取保証を実施しているかなど確認してみてください。
まとめ
今回は、不動産売却の流れを6つのSTEPで解説しました。会社選びから査定、買い手が見つかるに至るまで期間を要する不動産売却は、売却時期を見据えた計画性が重要です。
まずは、不動産売却の流れや全体像を把握したうえで慎重に会社を選んでいきましょう。1社に不動産売却を任せる専任媒介契約を結ぶまでは、複数社で比較・検討が可能です。
不動産会社が主体で販売活動を行うからこそ、売却時には会社選びが肝心です。複数社の特徴やサービスを比較するなど、不動産会社は慎重に選んでみてください。
